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segunda-feira, 19 de outubro de 2015

Ação Judicial em Face da Construtora em Virtude de Atraso na Entrega de Imóvel.

EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ().













Processo nº



(nome dos autores e qualificação), vem, respeitosamente, por seu procurador, propor a presente

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS DE NATUREZA MATERIAL E MORAL, em face de

(Nome da Construtora e qualificação), pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:


  1. Dos fatos

Consoante se extrai da documentação que instrui a presente demanda, em 30 de setembro de 2008, foi pelos autores, o apartamento de º 607, torre 02, do Condomínio (), conforme se demonstra pela documentação anexa, pelo valor de R$ 223.680,00 (duzentos e vinte e três mil seiscentos e oitenta reais).

De acordo com o que consta do pacto firmado entre as partes, as obras necessárias à edificação do imóvel acima mencionado deveriam ser concluídas até o dia 30 de setembro de 2011, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
  
Conforme se verifica dos documentos juntados a inicial, o apartamento fora entregue para os autores apenas em 05 de setembro de 2014, ou seja 3 (três) anos após o prazo inicial de entrega do empreendimento.

Verifica-se com os documentos juntados a inicial que os autores são pais de dois filhos menores que vieram a programar tudo em função da nova residência que adquiriram e que por problemas alheios a vontade deles, atrasou e atrapalhou toda a estruturação da família.

Os intermináveis atrasos, causados única e exclusivamente pela empresa ré, trouxeram inúmeros transtornos e prejuízos aos autores, tanto na ordem moral quanto material.

Aos autores durante o período em que a ré atrasou a obra teriam proveitos econômicos com tal imóvel e não o tiveram, tendo em vista o enorme atraso causado pela ré. Isso não pode ser de forma alguma aceita pelo poder judiciário.

Facilmente, por uma pesquisa pela internet achamos apartamentos no mesmo empreendimento sendo alugado, onde demonstra que aos autores, por todo o período de atraso deixou de ganhar uma renda de aproximadamente mensal R$ 1.700,00 nos 36 meses em que amargurou o atraso no empreendimento, totalizando um prejuízo de R$ 61.200,00 (sessenta e um mil e duzentos reais).
Este valor Exa. Deve ser suportado pela ré visto que deu causa ao atraso e não compensou aos autores por quaisquer valores pelo período.

Ademais, entendemos que se o imóvel era para ter sido entregue em uma data e não o foi, o autor faz jus ao recebimento de valor considerável para arcar com os prejuízos que lhe foi causado.

Podemos entender nesta seara que como o apto ficou com a empresa ré por estes 3 anos indevidamente ela deve ser obrigada a pagar os valores de aluguel para os autores, pois foi a única causadora dos atrasos.

Como os autores não deram motivo para tal atraso, não pode ficar com citado prejuízo dos valores que poderia receber em função dos atrasos. Tais valores devem ser ressarcidos para diminuir o prejuízo causado aos autores. Deve-se levar em conta para a fixação do dano moral, do dano material e da multa pelo descumprimento de contrato, visto que não se pode achar correto que um empreendimento seja entregue com 03 (três) anos de atraso, sem que a empresa ré seja penalizada por isso.

Outro dano material suportado pelos autores foram às taxas condominiais pagas da pseuda-entrega do empreendimento, maio/2014 até a efetiva entrega das chaves aos autores, setembro de 2014.
Ora, se o apartamento ainda estava em poder da construtora ré esta deve ser responsabilizada pelos pagamentos das taxas condominiais até a efetiva entrega do bem e não os autores, como ocorreu. Segue abaixo a planilha com os valores que são devidos de restituição:

MAIO/2014
R$ 475,80
JUNHO/2014
R$ 475,80
JULHO/2014
R$ 485,96
AGOSTO/2014
R$ 475,80
SETEMBRO/2014
R$ 662,65
Diante disto, além dos valores referentes ao aluguel, faz jus os autores a restituição do valor total de R$ 2576,01, referente as taxas condominiais, pagas no período em que o apartamento ainda não tinha sido entregue aos autores.

Para confirmar tais pagamentos junta-se comprovantes NADA CONSTA emitidos pela PACTO ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS, nos quais demonstram os pagamentos suportados pelos autores. O período anterior a este não consta no documento pois ainda eram bancados pela construtora.

Ainda, verificando o contrato objeto da lide, não consta para a empresa ré multa pelo descumprimento de contrato, conforme o caso, podendo assim, ser o contrato tratado como de adesão, leonino e abusivo, visto que não traz equilíbrio entre as partes. Pelo que deve-se assim, ser fixado multa pelo seu eminente descumprimento.

Se não bastasse o dano material, efetivamente comprovado, aos autores, tiverem que amargar inúmeros problemas de ordem moral, tudo causado pelo atraso de absurdos 03 anos na entrega empreendimento.

Tem-se, portanto, da distribuição da presente demanda questionando (i) multa pelo descumprimento do contrato, (ii) o prejuízo material com os recebíveis de aluguel pelo período do atraso e pelo pagamentos dos valores referente a taxa condominial, e (iiii) a reparação pelos danos morais sofridos pelos autores.

Em síntese, é o relatório.


  1. Do Direito



  1. Da incidência do Código de Defesa do Consumidor

Inicialmente é de se destacar que a presente relação é claramente regulamentada pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 2º da Lei 8.078/90.

Verificada a hipótese de aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em comento, algumas normas deverão ser aplicadas na espécie para tutelar a relação processual estabelecida pelos jurisdicionados, tais como o direito à completa reparação pelos danos morais suportados em decorrência da relação de consumo (art. 6, VI, CDC), hipossuficiência técnica dos Autores (art. 6, VIII, CDC), dever do fornecedor de prestar os serviços de forma contínua e com eficiência (art. 22, CDC), prestar informações de forma clara, precisa, correta e objetiva (art. 31, CDC), bem como a responsabilidade objetiva do fornecedor de reparar os danos/prejuízos causados a terceiros (art. 14, CDC).


  1. Da Multa pelo Descumprimento do Contrato

Verifica-se no contrato que não há qualquer multa a ser aplicada sobre a empresa ré em caso de descumprimento do contrato diferente do que podemos observar no caso de qualquer atraso em função de pagamento para a autora.

Não se pode aceitar que um contrato, no caso de adesão, seja tão desproporcional para as duas partes ao ponto de ter obrigações e deveres a uma parte (autores) e não ter na mesma proporção a outra (Ré).

Neste caso, deve-se aplicar a teoria da proporcionalidade dos contratos, onde deve-se os contratos serem proporcionais as duas partes, e constar multa/obrigações/deveres a duas partes.

Quando não se tem estes três pontos bem definido no contrato, cabe ao judiciário a aplicação e a regularização desta diferença.

Diante disto, uma vez que o contrato foi descumprido pela empresa ré, e não há multa para ser executada, requerer sej determinado aplicação da multa proporcional ao caso, levando em consideração pelo tempo de atraso, qual seja, 03 anos. Tal multa serve para equilibrar o contrato entre as partes e não deve ser menor que 10% sobre o valor do contrato, pois deve-se levar em consideração o período de atraso.

Assim, requer seja determinado uma multa de pelo de pelo menos R$ 22,368,00 (vinte e dois mil trezentos e sessenta e oito reais) valor este que correspondente a 10% do valor do contrato. No caso de entendimento que a multa deve ser maior, os cálculos serão feitos quando da execução da sentença.


  1.  
    1. Dos Danos Materiais
c.1 – Dos Alugueis


Consoante já mencionado na presente inicial, diversos foram os problemas sofridos pelos autores, por culpa exclusiva da empresa ré.

Conforme se verifica nos documentos em anexo a esta inicial, os autores tiveram que suportar enormes prejuízos referente ao aluguel que deixou de receber no período em que a empresa ficou de posse do apartamento.

Nosso ordenamento pátrio, Código Civil, no artigo 159, assim dispõe:

"Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imperícia, violar direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano". (grifo nosso).

Assim, tendo em vista que a culpa pelo atraso foi única e exclusiva da empresa ré, esta tem que reparar os valores pelos autores suportados em virtude do atraso das obras. Não devendo recair sobre esta, que cumpriu sua parte no contrato.

Para demarcar o início e o fim dos danos materiais, junta-se aos autos, cópia do contrato de compra do apartamento, onde consta a entrega do empreendimento para 30 de setembro de 2011, bem cópia da efetiva entrega do empreendimento aos autores, datado de 05 de setembro de 2014. Este período totaliza 36 meses, prazo que devem ser ressarcidos por não terem como usufruir do imóvel.

Diante destes documentos pode-se verificar que os 36 meses de atraso na entrega das chaves aos autores, deixou de receber uma quantia de aluguel, pois poderia alugar o imóvel e receber tais valores para complemento de renda. Conforme demonstrado dos documentos em anexo, um mês de aluguel no mesmo empreendimento em apartamento idêntico (3 quartos) gira em torno de R$ 1700,00, do qual faz jus ao ressarcimento de tais valor num total de R$ 61.200,00 (sessenta e um mil e duzentos reais).

Cumpre salientar ainda que o atraso na entrega da obra sequer foi justificado pela construtora ré, fato este que vem causou inúmeros prejuízos aos autores, conforme amplamente demonstrado acima. Esse atraso, sem a apresentação de prévia justificativa técnica legítima, acarreta danos para os autores.
Eis o posicionamento do Egrégio TJMG:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - PRAZO - ATRASO NA ENTREGA - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PELA DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES- MANUTENÇÃO DA DECISÃO. O atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido no período de construção possibilita a fixação de aluguel mensal, pois imposto ao comprador ônus imprevisto. Recurso não provido. (Agravo de Instrumento 1.0024.12.224894-1/001, Rel. Des.(a) Saldanha da Fonseca, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/03/2013, publicação da súmula em 22/03/2013).

Isto posto, é devido o pagamento dos alugueis, posto que ultrapassado o prazo de entrega da obra, bem como da eventual carência, aos nosso entender ilegal, que será informada pela construtora requerida em sua defesa, não havendo que se permitir que os autores arque com custos superiores aos do próprio imóvel adquirido e tenha ainda este prejuízo de não poder alugar sua unidade pois não tinha sido entregue.

Assim, requerer seja condenada a empresa ré a pagar os valores que os autores receberiam de aluguel, fazendo assim com que eles não tenham tanto prejuízo pelo atraso na obra.


c.2 – Das Taxas Condominiais

Outro ponto que merece ser destacado junto aos prejuízos que os autores tiveram, foram as taxas condominiais pagas no período que a construtora ré ainda estava de posse do imóvel.

Ora, nobre julgador, se o empreendimento não foi entregue na data acertada em contrato, como pode ser dos autores os ônus por tais taxas.

Há época, fora discutido muito acerca deste assunto junto ao síndico do condomínio pois os moradores não aceitavam efetuar o pagamento das taxas. Ocorre que a construtora ré também aceitava efetuar o pagamento. Assim, para não prejudicar o condomínio os moradores, mesmo não concordando com o efetivo pagamento, realizavam os pagamentos das taxas, mesmo entendendo que os valores eram devidos a construtora até a efetiva entrega das chaves que ocorreu, conforme já amplamente demonstrado em 05 de setembro de 2-14.

Diante disto, outro prejuízo a empresa ré causou aos autores. Na mesma ótica do art. 159, CC, deve a construtora ressarcir os valores aos autores no importe de R$ 2576,01, valores demonstrados no quadro acima, que correspondente as taxas condominiais dos meses de Maio a Setembro/2014, quando o imóvel ainda estava em poder da empresa ré, tudo devidamente corrigido desde o pagamento.


  1. Da indenização por danos de natureza moral

Ultrapassados os aspectos acima mencionados, tem-se que no Direito Privado, a responsabilidade civil, consubstanciada no dever de indenizar o dano sofrido por outrem, advém do ato ilícito, resultante da violação da ordem jurídica com ofensa ao direito alheio e lesão ao respectivo titular. O pedido indenizatório, fundado em prejuízo material ou moral, exige à sua eficácia a prova de ação ou omissão, dolosa ou culposa, do agente, além do nexo causal entre o comportamento danoso e a lesão que resultará. Estas características se assentam na teoria subjetiva ou da culpa, em cuja etiologia encontram-se presentes esses três elementos essenciais, a saber, o evento contrário ao direito, o prejuízo e o liame causal.

Nesse sentido, pontifica Humberto Theodoro Júnior:

O dever de reparar o prejuízo gerado pelo ato ilícito assenta-se na conjugação necessária de três elementos fundamentais:
- a culpa lato sensu, de maneira que só o fato lesivo intencional ou imputável ao agente por omissão de dever autoriza a responsabilidade civil;
- o dano, ou seja, a lesão provocada no patrimônio da vítima; e
- o nexo de causalidade entre o dano e o comportamento censurável do agente”1.

Ou seja, para que exista condenação em danos, sejam estes de natureza material ou moral, é imprescindível a demonstração dos três elementos da responsabilidade civil, quais sejam, o ato ilícito, o dano, e o nexo de causalidade entre eles.

Em se tratando de questionamento relativo a danos de natureza extrapatrimonial, tem-se que os elementos ato ilícito e dano devem ser tratados de forma separada, para fins de facilitar a compreensão.

Para fins de demonstração dos danos de natureza extrapatrimonial, tem-se que, no momento da aquisição, foi oferecido um contrato com termos pré-estabelecidos aos autores, os quais continham, dentre inúmeras outras coisas, os dados referentes ao apartamento, bem como prazo de entrega. Naquele momento foi aos autores informados também sobre seus deveres, inclusive no tocante aos valores que deveriam ser pagos, bem como a forma.

Ocorre que, a despeito de terem os autores, cumprido para com todas as obrigações que lhe cabiam até o presente momento, não obteve a correspondente contraprestação, pela empresa ré.
Salienta-se que o atraso nas obras ultrapassou, e muito, inclusive o prazo de carência contratual, tendo os autores suportados um prazo de 03 anos de atraso. Inadmissível.

Ou seja, o ato ilícito, para fins demonstração da existência da responsabilidade extrapatrimonial decorre do descumprimento do pacto firmado entre as partes, pela empresa ré.

Também constitui ato ilícito o fato de ter o imóvel sido adquirido para convívio da família e ter os autores suportado o atraso sem qualquer sem qualquer compensação por tal.

O dano, no caso em tela, também é flagrante. Isso porque, ao adquirir um imóvel, detém o cliente inúmeras expectativas referentes à finalidade que será dada àquele bem. Pode ele servir, por exemplo, para moradia ou investimento. Fato é que presume-se passar a utilizar do bem na data informada no contrato, o que não ocorreu no caso presente, o que acaba por causar grande constrangimento.

O dano decorre, portanto, do fato de ter aos autores ficados impedidos de se utilizar de patrimônio regularmente adquirido por força de descumprimento contratual da empresa ré, e por grande período de tempo. Não pode-se entender como dano moral apenas o atraso e o descumprimento do contrato. Para isso existe multa. Devemos considerar o tanto de constrangimento que um atraso tão grande deste pode causar a uma família.

Por fim, tem-se como claro o nexo de causalidade, vez que o evento danoso, decorreu, de forma única e exclusiva, de atos ilícitos praticados pela empresa ré, acima mencionados.

Com tais considerações, resta inconteste a necessidade de se impor, à ré a obrigação de indenizar os autores.

Neste sentido, é o entendimento jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO SIGNIFICATIVO NO INÍCIO DAS OBRAS E NA ENTREGA DO BEM - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA RECONHECIDA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. O atraso injustificado e descomedido da construtora ré em dar início às obras de construção da unidade imobiliária adquirida pela parte autora, frustrando o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e, sobretudo, o sonho desta última de adquirir a sua própria residência, bem como causando-lhe imensuráveis transtornos que ultrapassaram, em muito, o mero dissabor, deixa patente a responsabilidade da empresa ré e a configuração de um verdadeiro dano moral suportado pelo requerente/contratante. A indenização deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e buscando sempre atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente e inibi-lo na adoção de novas condutas ilícitas, sem jamais implicar no enriquecimento indevido do indenizado. (Apelação Cível 1.0024.09.572250-0/001, Rel. Des.(a) Arnaldo Maciel, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/03/2013, publicação da súmula em 03/04/2013).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - FIXAÇÃO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - DANOS MATERIAIS - RESSARCIMENTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O atraso na entrega da obra gera dano moral, haja vista a situação de angústia e frustração de legítima expectativa ao direito de moradia própria experimentada pelo consumidor. A indenização por danos morais deve ser fixada em valor suficiente a compensar o ofendido pelo prejuízo experimentado, sem gerar enriquecimento indevido, desestimulando, por outro lado, a reiteração da conduta pelo ofensor, o que exige do magistrado a observância dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Os danos materiais restaram configurados, pois a partir de 11/11/2010 houve pagamento indevido de valores por parte da autora, a título de juros, em razão de atraso da entrega do apartamento e descumprimento do contrato, devendo, portanto, a autora ser ressarcida em relação a eles. (Apelação Cível 1.0145.11.054064-1/001, Rel. Des.(a) Rogério Medeiros, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/02/2013, publicação da súmula em 08/03/2013).

Consoante pacífico na jurisprudência, a fixação do valor da indenização por danos de natureza moral consiste das tarefas mais árduas ao julgador, vez que deve, de acordo com o caso em concreto, valorar o caráter pedagógico e punitivo desse instituto, em contrapartida ao reparatório.

De acordo com a finalidade pedagógica/punitiva, deve o valor da indenização ser suficiente a representar uma forma de repreensão, para que o ofensor se abstenha de novas práticas como aquela, ou mesmo de sua manutenção. Deve ainda ter o caráter reparatório, ou seja, deve servir como forma de ressarcimento, ao ofendido.

Em outras palavras, tem-se que a condenação deve ser suficiente para “atingir o patrimônio do causador do dano com o intuito salutar e moderado de propiciar a sua reflexão e de evitar a sua reincidência em circunstâncias análogas (TJMG, Ap. Cível 287.528-9)”.

É este o entendimento jurisprudencial acerca da questão:
EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE PRODUTO - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS - FIXAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO - OBSERVANCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA.
-A indenização por dano moral surge sempre que for atingido o ofendido como pessoa, não se cogitando de lesão ao seu patrimônio, razão pela qual dispensa prova em concreto, existindo in re ipsa, tratando-se de presunção absoluta.
- Observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade que informam a fixação da indenização por danos morais, com inteligência judicial que considera adequadamente as circunstâncias da lide, a condição das partes, bem como o grau de culpa do causador do dano, a gravidade e intensidade da ofensa moral, não há que se falar em redução ou majoração do quantum fixado.

A situação aqui descrita não pode ser considerada como meros contratempos sofridos pelas partes autoras, motivo pelo qual requer seja o réu condenado ao pagamento de indenização por danos de natureza moral, em valor a ser arbitrado pelo magistrado a cada um dos autores de forma separada, levando em consideração os 3 anos de atraso na entrega da obra.


  1. DOS PEDIDOS

Diante de tais fatos, os Autores requerem sejam julgados procedentes os pedidos iniciais para:

Condenar a empresa ré em multa por descumprimento de contrato, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, visto que não há esta fixação no corpo do contrato, não inferir a 10% sobre o valor do contrato, que perfaz R$ 22,368,00 (vinte e dois mil trezentos e sessenta e oito reais) nos termos informados acima;

Condenar à empresa ré a pagamento dos alugueis que os autores deixaram de receber no período de atraso no importe de R$ 1.700,00 por mês de atraso, totalizando R$ 61.200,00 (sessenta e um mil e duzentos reais).

Condenar à empresa ré a restituir os valores gastos com as taxas condominiais, nos meses destacados, totalizando um valor de R$ 2576,01 (dois mil quinhentos e setenta e seis reais e um centavo);

Condenar a empresa requerida ao pagamento de indenização por danos morais, em valor a ser arbitrado por este Douto Magistrado, de modo a refletir o caráter pedagógico e punitivo da condenação, sob pena de ser mais vantajoso para os requeridos continuar com a prática das condutas do que se adequar à Lei para cada autor.

Por fim, requerer seja condenada a empresa ré aos pagamentos dos honorários de sucumbência, fixando em 20% sobre o valor da condenação, bem como a restituição das custas gastas no processo.


  1. DOS REQUERIMENTOS

Isso posto, requer-se:

Requer os Autores a citação da Ré para contestar, acaso queira, sob pena de confesso e revelia;

Requer provar o alegado com o depoimento pessoal do representante legal do Réu, sob pena de confesso, inquirição de testemunhas a serem arroladas oportunamente e demais meios de provas admitidos no direito.

Por fim, o cadastramento do advogado subscritor da presente, para recebimento de futuras publicações.

Dá-se à presente causa o valor de R$ 86.000,00 (oitenta e seis mil reais), para efeitos meramente fiscais.

Local. Data.

_______________________________________
                   Nome do Advogado
              OAB – Estado e Número