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terça-feira, 13 de outubro de 2015

Ação de Cobrança de Aluguéis Vencidos.

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ().













(nome da autor e qualificação completa) por meio de seu advogado (nome do advogado e qualificação completa), vem, respeitosamente, perante V. Exª, propor

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS.

Em face de réus (nomes e qualificação completa) ante os fatos e fundamentos jurídicos a seguir expendidos.

I – DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA

Inicialmente, requer a concessão da gratuidade judiciária, com espeque na Lei nº 1.060/50, e alterações posteriores, por não ter condições de arcar com custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.

II – DOS FATOS E FUNDAMENTOS JURÍDICOS 

O Requerente celebrou com a primeira Requerida contrato de locação de imóvel residencial, do imóvel situado na () com início em 31/10/2014 e término em 30/04/2017, obrigando-se a parte Requerida a pagar mensalmente a importância de R$ 900,00 (quinhentos reais), conforme consta do contrato de locação em anexo, no qual figuram como fiadores o segundo e terceiro Requeridos.

 Consta também do referido contrato, que além do valor do aluguel pactuado também seria de responsabilidade da Requerida o pagamento de todos os encargos recaídos sobre o imóvel como CEMIG, IPTU, CESAMA (ÁGUA E ESGOTO) CONDOMÍNIO, SEGURO INCÊNDIO), e quaisquer outras despesas que recaiam sobre o imóvel, conforme consta do contrato em anexo.

 Ocorre, Exa., que a partir do mês de março de 2015, a Requerida não mais cumpriu com suas obrigações de locatária, deixando de pagar os alugueis e encargos locatícios atinentes ao referido imóvel, até a presente data.

Não bastasse Exa., estarem os alugueis e encargos em atraso, a Requerida entregou as chaves do imóvel na empresa que o administra, sem contudo, saldar os débitos existentes.

Após a entrega das chaves, como de praxe, no dia 20/08/2015, foi efetuada uma vistoria no estado de conservação do imóvel, quando então foram constatadas algumas pendências no mesmo. Avisada das pendências, a Requerida quedou-se inerte deixando de providenciar os reparos necessários.

Necessitando o Requerente de colocar o imóvel novamente no mercado, e diante da inércia da Requerida em efetuar os reparos necessários, não restou alternativa ao Requerente senão providenciar ele mesmo o conserto dos danos no imóvel, arcando, portanto, com todos os custos destes. Absurdo!

Importante salientar que consoante o disposto na cláusula 21ª, do pacto de locação, ocorrendo inadimplência no pagamento dos alugueres e encargos locatícios, implicaria na incidência de multa equivalente a 10% (dez por cento) até dez dias de atraso no pagamento e 20% (vinte por cento) caso ultrapasse o referido prazo, multa esta calculada sobre o valor devido, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e, ainda, conforme cláusula 10ª seria também de responsabilidade do Locatário o pagamento de despesas processuais, bem como, honorários advocatícios na proporção de 20% (vinte por cento) calculados sobre o valor total apurado em caso de demanda judicial.

 Desta forma, estando a Requerida em mora com o pagamento dos alugueis e encargos locatícios vencidos atinentes aos meses de março, abril, maio junho, julho, e agosto de 2015, este ultimo proporcional aos dias, até a entrega das chaves, bem como com o valor dos reparos necessários no imóvel, estes custeados pelo Requerente, conforme documentos em anexo, acrescidos de multa, juros e honorários advocatícios conforme contratualmente pactuado, atingiram a importância de R$ 9.406,05 (nove mil, quatrocentos e seis reais e cinco centavos), valores estes que seguem devidamente discriminados, conforme planilha de cálculo em anexo.

 Isto posto, diante do que foi dito e por tudo mais que dos autos consta, é a presente para requerer sejam os Requeridos compelidos a efetuar o pagamento dos valores acima apresentados referentes aos alugueres e encargos locatícios em aberto, bem como os valores referentes aos danos causados no estado de conservação do imóvel, acrescidos de juros, multa e honorários advocatícios, conforme contratualmente pactuado, valores estes que deverão ser corrigidos monetariamente e acrescido dos juros legais, a contar do vencimento da parcela até o efetivo pagamento, no valor de R$ 9.406,05 (nove mil, quatrocentos e seis reais e cinco centavos), por ser medida de direito e da mais salutar justiça.

 DO DIREITO

 A lei que disciplina a matéria relacionada a locações de imóveis urbanos traz expressamente em seu texto quais são os deveres do locador e do locatário. No que se refere ao locatário, estabelece o artigo 23, I e II da referida lei (Lei 8245/91), que é obrigação do mesmo pagar pontualmente, tanto os alugueis como também os encargos locatícios, bem como, no ato da devolução do imóvel, estabelece claramente que este deverá ser restituído nas mesmas condições em que foi recebido no início da locação, senão vejamos:

 Art. 23 - O locatário é obrigado a:

 I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido , no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(...)
III- restituir o imóvel, finda locação, no estado em que o recebeu , salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

 Isto posto, diante do flagrante descumprimento por parte do Requerido, tanto no que se refere ao contrato pactuado, quanto ao estabelecido no dispositivo legal acima transcritos, requer a este D. Juízo, seja o mesmo compelido a pagar em favor do Requerente a importância de R$ 9.406,05 (nove mil, quatrocentos e seis reais e cinco centavos), tudo na forma e para os devidos fins de Direito.

DA MULTA RESCISÓRIA

Conforme dito alhures, a Requerida celebrou contrato de locação residencial com o Requerente, este com termino somente em 30/04/2017, no entanto, 20 (vinte) meses antes de findar o prazo ajustado, a Requerida manifestou interesse em encerrar a relação contratual existentes entre a mesma e o Requerente, ensejando desta forma o dever da mesma pagar em favor do Requerente o valore referente à multa rescisória.

 No tocante à multa rescisória devida pela Requerida em virtude da rescisão contratual antecipada, vale mencionar o que estabelece o artigo 4º da Lei do Inquilinato, senão vejamos:

 Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Neste mesmo sentido, insta salientar o que estabelece o contrato celebrado entre as partes, mais especificamente a cláusula DÉCIMA PRIMEIRA, senão vejamos:

 CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: qualquer das partes que der causa à rescisão ou rescindir unilateralmente o presente, aplicar-se-á multa rescisória de 03 (três) alugueis no valor da locação, já que neste ato fica reconhecida pelas partes contratantes a certeza a liquidez e a exigibilidade, desta quantia em favor da parte inocente, sendo direito do(a) LOCADOR(A), cobrá-la através de Ação de Execução, na forma do artigo 571 do Código Civil, combinado com o artigo 4º da Lei 8.245/91.

 Isto posto, diante do flagrante descumprimento por parte da Requerida tanto no que se refere ao contrato pactuado com o Requerente, quanto no que estabelece os artigos acima transcritos, requer a este D. Juízo, seja a parte Requerida compelida a pagar em favor do Requerente, além dos alugueis e encargos locatícios vencidos, o valor referente a multa rescisória, conforme planilha de cálculo em anexo, tudo na forma e para os devidos fins de Direito.     

  DOS PEDIDOS

 Diante de todo o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, requer a este d. juízo seja na forma do art. 23, I e III, da Lei 8.245/91 JULGADO INTEIRAMENTE PROCEDENTE o presente feito, em especial para o seguinte:

a)  Seja deferido ao Requerente os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, com supedâneo na Lei nº 1.060/50, por não ter o mesmo como arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem o prejuízo de seu sustento próprio e de sua família;
 b) Sejam as partes Requeridas citadas nos endereços constantes do pórtico desta exordial para, querendo venha contestar os termos da presente ação, dentro do prazo legal, sob pena de ficta confessio e revelia;

 c) Ao final, requer seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, para condenar a parte Requerida ao pagamento dos alugueres e encargos locatícios vencidos, os valores gastos pelo Requerente com os reparos necessário no imóvel, acrescidos de multa, juros e honorários advocatícios conforme contratualmente pactuado, tudo no importe de R$ 9.406,05 (nove mil, quatrocentos e seis reais e cinco centavos), mais juros legais e correção monetária contabilizados do vencimento das parcelas até a data do efetivo pagamento, por ser medida de Direito e de Justiça;

 d) Requer ainda, seja a parte Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que desde já requer sejam arbitrados por este D. Juízo na forma do art. 20, § 4º, do CPC, por ser medida de Direito e de Justiça;

 Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidas, especialmente documental, testemunhal - cujo rol será ofertado oportunamente - e depoimento da parte Requerida, sob pena de confesso, provas estas que desde já ficam especificadas, na forma e para os devidos fins de direito.

 Dá-se à causa o valor de R$ 9.406,05 (nove mil, quatrocentos e seis reais e cinco centavos) para meros fins de alçada.

Nesses Termos,
Pede e espera deferimento.

Local. Data.

___________________________________
                 Nome do Advogado

            OAB – Estado e Número